„Aktuell ist im Handel ein Findungsprozess zu beobachten, mit dem sich nicht nur die Einzelhändler, sondern auch die Kunden und Vermieter auseinanderzusetzen haben“, erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services. „Welche neuen Konzepte und Strukturen sich zukünftig bewähren und abschließend durchsetzen werden, ist dabei in vielen Fällen noch nicht endgültig entschieden. Unbestritten ist, dass sich sowohl die Retailer als auch die Innenstädte an veränderte Bedingungen anpassen müssen.“ Der Wettbewerbsdruck durch den Online-Handel und die daraus resultierenden Veränderungen, etwa die tragbare Mietbelastung, hätten auch Auswirkungen auf die Mietpreisniveaus. Prinzipiell lasse sich feststellen, dass die Zeiten kontinuierlich steigender Mieten vorbei seien.
Differenzierte Nachfrageentwicklung
Grundsätzlich war laut BNP Parisbas Real Estate 2017 eine gute Nachfrage zu verzeichnen, allerdings waren unterschiedliche Tendenzen zu beobachten. In einigen Marktsegmenten ist die Nachfrage rückläufig, wodurch sich die Nachvermietung teilweise schwerer gestaltet als in den Vorjahren. Dies gilt zum einen für große Flächen – auch in den zentralen Lagen. Verantwortlich hierfür ist die relativ kleine Zielgruppe potenzieller Mieter, die sich ihrer Verhandlungsmacht zunehmend bewusst ist. Zum anderen haben die Anforderungen an die Standortqualität noch einmal zugenommen, sodass sich Rand- und B-Lagen ebenfalls schwer tun und mit einer tendenziell sinkenden Nachfrage konfrontiert sind. Als Konsequenz haben sich die Verhandlungszeiträume bei neuen Vertragsabschlüssen noch einmal verlängert. Zu den wichtigen Entwicklungen gehört auch der Trend zu kürzeren Vertragslaufzeiten. Immer weniger Mieter sind bereit, langfristige Mietverträge ohne flexible Anpassungsklauseln zu unterschreiben. In den kommenden Jahren dürfte deshalb der Anteil kürzerer Mietverträge, z. B. 3 Jahre plus Optionen, spürbar zunehmen. Diese Entwicklung wird zwar eine Herausforderung darstellen, den Markt aber nicht vor unlösbare Probleme stellen, wie ein Blick nach Frankreich zeigt: Hier sind derartige Vertragsgestaltungen schon seit Jahren üblich und funktionieren.
Perspektiven für 2018
Für die Experten von BNP Parisbas Real Estate steht fest: Der Retailmarkt ist nach wie vor lebhaft und trifft auf großes Interesse von Mietern. Berücksichtige man gleichzeitig den Rückenwind, den die ökonomischen Fundamentaldaten liefern, seien Schreckensszenarien über die Zukunft des stationären Handels überzogen und unzutreffend. „Anpassungsprozesse wie kleinere Ladengrößen oder kürzere Vertragslaufzeiten, die zu Veränderungen führen, sind Phänomene, mit denen sich Eigentümer auch in anderen Assetklassen wie Büro oder Logistik konfrontiert sehen und die vor allem der zunehmenden Digitalisierung und Flexibilisierung geschuldet sind. Vor der Aufgabe sich anzupassen und neue innovative Konzepte zu entwickeln stehen also alle Branchen. Hierin ist aber auch eine Chance zu sehen, das gilt sowohl für den Einzelhandel als auch die Gesamtwirtschaft“, sagt Christoph Scharf.
