In den Spitzenlagen sind die Mieten schneller als die Umsätze gestiegen, der Onlinehandel stellt viele Händler vor die Herausforderung sich zu modernisieren, und das Konsumverhalten hat sich vom reinen Kaufen zum gesamtheitlichen Erlebnis gewandelt. Vor diesem Hintergrund weist JLL zum ersten Mal die ’Verfügbarkeitsquote‘ aus. Zunächst wird die neue Kennzahl für 1a-Lagen in den Big-9-Metropolen (Düsseldorf, Frankfurt/Main, Berlin, Hamburg, Hannover, Leipzig, München, Köln, Stuttgart) ermittelt, heißt es seitens des Beratungsunternehmens Jones Lang Lasalle (JLL). Eine Kennzahl, die den sichtbaren und vor allem auch den latenten Leerstand realistisch und in seinen potenziellen Auswirkungen auf die Miethöhe darstellen soll. Dadurch könne man im Zusammenspiel mit der Miethöhe, Flächengröße, Frontbreite, Frequenz und dem Branchenbesatz die faktische Grundlage für strategische Entscheidungen bilden.
Was misst die Verfügbarkeitsquote?
Eine Fläche gilt als verfügbar, wenn es sich um einen offensichtlichen Leerstand sowie noch nicht vermietete Projektentwicklungen oder Umbauten handelt. Ebenso ist eine Fläche verfügbar, wenn der derzeitige Mieter die Flächen ganz oder teilweise aufgeben möchte und hierfür einen Nachmieter sucht. Eine Fläche wird ferner als verfügbar eingestuft, wenn der Mietvertrag innerhalb der nächsten 1,5 Jahre ausläuft und noch kein Nachmieter feststeht oder der Eigentümer aktiv nach einem neuen Mieter sucht. Die Verfügbarkeitsquote ist das prozentuale Verhältnis der Retailflächen-Verfügbarkeit, nach Quadratmeter oder Anzahl, zum Retailflächen-Bestand.
Welche Städte stechen aktuell heraus?
Die höchste Anzahl verfügbarer Geschäfte hat derzeit Köln mit 18,5%. Bei 27 von 151 untersuchten Geschäften in den Toplagen der Domstadt ist noch nicht klar, wie sie in 18 Monaten genutzt werden. Bezogen auf die Fläche sind 10,4% verfügbar – nämlich 15.600 von insgesamt 150.500 Quadratmetern.
Das genaue Gegenteil bildet München, wo die Top-Einzelhandelsflächen fast komplett langfristig vergeben sind. Nur 14 der 284 untersuchten Ladenlokale (5,3 Prozent) sind nach der JLL-Definition verfügbar. Der Flächenanteil fällt mit 2,3 Prozent beziehungsweise 5.500 Quadratmetern noch geringer aus. Eine Quote, die mit dem traditionell eher niedrigen Vermietungsumsatz im Münchner Einzelhandel korrespondiert. Dieser lag im Schnitt der vergangenen fünf Jahre bei 19.300 Quadratmetern.
Im bundesweiten Durchschnitt der Big 9 sind derzeit 237 von 2.250 untersuchten Geschäften verfügbar, also mehr als jedes zehnte (10,6%). Bezogen auf die Fläche sind 155.000 von rund zwei Millionen untersuchten Quadratmetern offensichtlich oder latent verfügbar.
Welche Flächenkategorie ist auf dem Markt besonders oft verfügbar?
Genau zwei Drittel der verfügbaren Geschäfte (158) entfallen auf kleinere und mittlere Größenklassen mit weniger als 500 Quadratmeter. Nur elf indes verfügen über mehr als 2.000 Quadratmeter und kommen damit nur auf einen Anteil von fünf Prozent. Auf die Fläche umgerechnet, steuert die größte Kategorie allerdings 36 Prozent mit 56.000 Quadratmetern bei, während die Gruppe der Läden mit einer Verkaufsfläche von unter 500 Quadratmetern hingegen nur auf 19% Flächenanteil mit etwas mehr als 31.000 Quadratmetern kommt.
In welchen Branchen ist besonders viel Veränderung möglich?
Von den 237 verfügbaren Geschäften wird das Gros derzeit von Textil- und Accessoireshändlern genutzt – insgesamt 99. Darunter sind nahezu alle Flächengrößen zu ähnlichen Teilen vertreten. Erst mit weitem Abstand folgt die Gastronomie mit 22 überwiegend kleinen Ladenlokalen mit weniger als 100 Quadratmeter vor der Schuh- und Lederwarenbranche mit 13 Geschäften, drei Viertel in den Größenklassen von 100 – 500 Quadratmeter.
Welchen Mehrwert bietet die neue Quote für den Markt?
Die Kennzahl soll laut JLL die Markttransparenz erhöhen, von der insbesondere Nutzer profitieren, da tatsächliche Verfügbarkeiten von außen nicht immer ersichtlich sind. Insbesondere Konzepten mit relativ kurzen Mietlaufzeiten bietet dies eine bessere Marktdurchdringung. Mehr Transparenz nutze letztlich aber auch den Eigentümern, da ein professionalisierter Markt nicht nur bonitätsstärkere Akteure anzieht, sondern auch effizientere Verhandlungen verspricht.
Welche langfristigen Analysen ermöglicht die Quote?
Die Quote ermögliche Aussagen über die Entwicklung von Einzelhandelsstandorten hinsichtlich der Angebot-Nachfrage-Situation (Mieter- oder Vermietermarkt) und der Attraktivität von Einzelhandelsstandorten. Insbesondere ermögliche die Quote valide Aussagen über marktkonforme Miethöhen und Flächengrößen. „Eigentümer wie Mieter können so perspektivisch erkennen, welches Preisniveau auch in Zukunft angemessen ist“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. „Mit der Quote verhält es sich letztlich wie mit der Passantenfrequenz: Es gibt in jeder Stadt und Lage Entwicklungen, die den Wert kurzfristig beeinflussen. Diese Entwicklungen wird JLL künftig auch mit Blick auf den offenen und latenten Leerstand regelmäßig untersuchen.“
