Dieses Ergebnis ist JLL zufolge keine Momentaufnahme: Zwischen 2010 und 2015 stiegen die Investitionen im Einzelhandel in den Big 7 um 61%. Außerhalb dieser Spitzengruppe war das Wachstum mit 157% hingegen um ein Vielfaches höher. B- und C- Städte werden nach Einwohnergröße und Wirtschaftskraft kategorisiert. So hat eine B-Stadt in der Regel zwischen rund 300.000 und 600.000 Einwohnern. Für die Kategorie C werden mindestens 100.000 Einwohner vorausgesetzt.
Richtet man den Blick auf die deutschen Städte jenseits der Big 7 – und zusätzlich noch auf Hannover, Leipzig und Nürnberg als weitere A-Städte –, dann zeichnet sich vor allem im dichtbesiedelten Ruhrgebiet eine hohe Investitionsbereitschaft ab. Addiert man die Volumina der Jahre 2014 und 2015 sowie das erste Quartal 2016, liegt Oberhausen mit 550 Mio. Euro deutlich vor Bochum mit 420 Mio. Euro, ehe knapp dahinter Bremen (410 Mio. Euro) folgt. Eine vergleichsweise hohe Investitionsnachfrage weisen auch Städte wie Hanau, Krefeld und Hürth auf, die in direkter Nachbarschaft zu einer der Big 7-Metropolen liegen. In diesen Fällen Frankfurt, Düsseldorf und Köln.
Dabei haben die Investoren laut Berthold Becker (Head of Asset Management bei Acrest, einer 100-prozentigen Tochter von JLL) klare Anforderungen: „Sie achten besonders auf Exklusivität: Es müssen etablierte Innenstadtlagen sein oder ein Einzelhandelszentrum, das durch Flächennutzungs- und Bebauungsplan gegen Konkurrenz abgesichert ist.“
Die meisten Transaktionen seit 2014 wurden in Lübeck abgeschlossen. 18 Objekte wechselten in der Hansestadt zwischen 2014 und dem ersten Quartal 2016 den Besitzer. Das Verfolgerfeld bilden die hessische Landeshauptstadt Wiesbaden (15) und die ehemalige Bundeshauptstadt Bonn (14). Generell ist bei der Anzahl der Deals Nordrhein-Westfalen stark vertreten: Neben Bonn sind Gelsenkirchen, Mönchengladbach, Dortmund, Duisburg und Wuppertal unter den 14 Städten mit den meisten Transaktionen seit dem Jahr 2014.
Dass die deutschen B- und C-Standorte vielerorts als erstklassige Anlagedestinationen gesehen werden, zeigt auch das Verhalten der internationalen Investoren. Diese geben den Städten außerhalb der Big 7 seit 2012 deutlich den Vorzug. Während sie in den sieben größten Immobilienmetropolen meist geringere Marktanteile im Vergleich zu den nationalen Wettbewerbern hatten, ist ihr Übergewicht in den B- und C-Standorten teilweise schon dominant: Im Jahr 2012 hatten sie 62% Marktanteil und nach einem Zwischentief im Folgejahr waren es 58% (2014) sowie 65% im abgelaufenen Jahr. Im ersten Quartal 2016 hielten sich nationale (53%) und internationale Investoren (47%) in den B- und C-Standorten in etwa die Waage.
„Bei den Investoren dominieren meist Akteure aus den USA und Großbritannien. Aber auch französische, italienische und asiatische Unternehmen, deren Einfallstor typischerweise die Big 7 sind und die dort bereits investieren, richten ihren Blick zunehmend auf die vermeintliche zweite Reihe der deutschen Städte“, erklärt Becker.
Zudem ergänzt Becker: „Im Hinblick auf die Entwicklung der Ankaufsrenditen ist allerdings ein eindeutiger Trend ablesbar: Je weiter man sich demografisch von den Metropolen in Richtung C-Stadt entfernt, desto weniger Auswirkung hat die erhöhte Transaktionstätigkeit in diesen Städten auf eine Reduzierung der Ankaufsrenditen. Je größer die Einwohneranzahl, desto stärker sind die Renditen in den vergangenen Jahren unter Druck geraten.“
