Getrieben von denselben Faktoren – nämlich steigendem Nachfragedruck bei zunehmender Produktknappheit – folgt die Assetklasse Einzelhandel laut Collier International dem Gesamttrend am deutschen Investmentmarkt, allerdings in sehr viel stärkerer Ausprägung. So lagen die Einbußen beim Transaktionsvolumen bei 49% statt wie am Gesamtmarkt bei 15%.
Paketverkäufe, die sich in den ersten drei Quartalen 2015 als Umsatztreiber hervortaten und rund zwei Drittel des Transaktionsvolumens auf sich vereinten, brachten es nach Angaben des Immobilienexperten im laufenden Jahr bis Ende September mit 2,8 Mrd. Euro auf einen Marktanteil von 44%. Vor allem großvolumige Transfers im höheren dreistelligen Millionenbereich waren deutlich seltener. „Wurden im Vergleichszeitraum des Vorjahres sieben Portfolien mit einem jeweiligen Transaktionsvolumen von über 250 Millionen Euro gehandelt, waren es 2016 bislang nur zwei“, sagt Thomas Dänzel, Head of Retail Investment bei Colliers International Deutschland.
Auch die Einzelvolumina weichen stark voneinander ab: 2015 waren die größten Immobilienpakete das 40 Kaufhof-Filialen umfassende Portfolio mit einem Kaufpreis von 2,4 Mrd. Euro sowie das Corio-Shopping-Center Portfolio mit rund einer Milliarde Euro. Solche außergewöhnlichen Megadeals sind auch deshalb nicht häufig wiederholbar, weil sie an Unternehmensübernahmen geknüpft und damit nicht nur als reiner Immobilienhandel motiviert waren. In den vergangenen neun Monaten war der größte Paketverkauf ein deutschlandweites Fachmarktportfolio, das Patrizia bereits im zweiten Quartal im Auftrag deutscher Sparkassen für 320 Mio. Euro erworben hatte.
Spitzenrenditen für High-Street-Immobilien zum Teil deutlich unter 4%
Die Renditen verharren angesichts der starken Nachfrage auf dem niedrigen Niveau der vergangenen Monate. Für Geschäftshäuser in frequentierten 1A-Lagen der TOP 7 werden zumeist Spitzenrenditen von deutlich unter 4% aufgerufen. München steht mit 3,0% Bruttoanfangsrendite am unteren Ende der Skala, gefolgt von Frankfurt (3,5%) und Hamburg (3,6%). Über 4,0% bieten aktuell nur noch Düsseldorf (4,1%) und Köln (4,2%). Einkaufszentren in den sieben Investmentzentren werden mittlerweile überwiegend unter 5% gehandelt. Berlin ist mit 3,3% am teuersten, worin sich der besonders ausgeprägte Investmentboom der Hauptstadt widerspiegelt. Die Mehrzahl der A-Städte bewegt sich in einer Spanne von 4,5 bis 4,75%. Fachmärkte bzw. Fachmarktzentren werden zwischen 5,4 und 6,1% gehandelt.
